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评估知识
房地产估价国标知识竞赛活动真题分析一


1.单选题 【本题型共30道题】

1.关于最高最佳利用原则和合法原则的关系的说法,错误的是(。。

A.最高最佳利用原则与合法原则有时是冲突的

2.当为同一估价目的对同一房地产投资信托基金的同类房地产在同一价值时点的价值或价格进行评估时,应采用相同的估价方法,该估价原则称为(。。

A.一致性原则

3.房地产估价报告中致估价委托人函中的估价方法其应写明内容的是(。。

A.写明采用估价方法的名称

4.估价假设和限制条件中因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定,对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定称之为(。。

C.背离事实假设

5.被征收房屋存在抵押查封等限制,房屋征收评估其假设不存在抵押、查封限制条件下的价值,该假设属于(。。

C.背离事实假设

D.不相一致假设

6.被征收房屋价值评估时,当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工程且采用假设开发法估价时,应选择(。┣疤峤泄兰。

A.业主自行开发

B.自愿转让开发

7.房地产抵押估价报告,属于(。。

A.鉴证性估价报告

8.采用比较法估价处理可比实例与估价对象的差异时,包括影响因素分别对可比实例成交价格的修正或调整、共同对可比实例成交价格的修正和调整、经修正和调整后各可比实例价格最高价与最低价的比值,不宜超过或不宜大于的要求是(。。

B.20%、30%、1.2

9.估价假设中对土地用途、容积率等事项所做的合理与最可能的未定事项假定,其原因是这些事项(。。

A.不符合相关规定

B.未明确或不够明确

10.被征收房屋存在抵押查封等限制,房屋征收评估其假设不存在抵押、查封限制条件下的价值,该假设属于(。。

C.背离事实假设

D.不相一致假设

11.运用直接资本化法估价时,资本化率宜采用( )方法确定。

A.市场提取法

12.有关房地产拍卖估价的说法,正确的有(。。

C.应不考虑租赁因素对价值的影响

D.应不考虑已担保物权对价值的影响

13.有关比较法估价中对可比实例成交价格以及修正或调整要求的说法,错误的是( )。

D.各可比实例的成交价格中的最高价与最低价的比值不宜超过1.5

14.在信托物业价值评估中,当为同一估价目的对同一房地产投资信托基金的同类物业在同一价值时点的价值或价格进行评估时,应采用相同的估价方法是遵循(。┰。

B.一致性

15.房地产征用估价,应评估被征用房地产的(。 。

A.市场租金

16.司法拍卖估价评估价值的影响因素应包括拍卖房地产的瑕疵,如(。。

C.墙体损坏

D.拖欠工程款

17.房地产的现状价值是指(。。

C.估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值 定义P5

D.估价对象在最高最佳利用方式下的价值

18.国有土地上房屋征收估价中,当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工程且采用假设开发法时,应选择的估价前提是(。。

C.自愿转让开发前提

D.被迫转让开发前提

19.当为同一估价目的对同一房地产投资信托基金的同类房地产在同一价值时点的价值或价格进行评估时,应采用相同的估价方法,该估价原则称为(。。

A.一致性原则

20.评估在建工程房地产投资价值的估价前提是(。。

A.业主自行开发前提

B.自愿转让开发前提

21.房地产的抵押净值是指(。。

A.房地产市场价值经过贷款成数打折后的净值

B.房地产抵押价值减去与其实现抵押权的费用和税金后的价值 定义P5

22.如果利用假设开发法进行房地产估价,其开发完成后价值的测算不应采用的估价方法是(。。

A.比较法

B.成本法

24.对单套住宅进行区位状况调整时,调整的内容应该包括(。。

A.地形

B.朝向 楼幢楼层朝向P12

25.合法原则要求房地产估价中所依据的估价对象的状况应当是(。┑淖纯。

A.依法判定

26.成本法估价中,除估价对象状况相对于价值时点应为历史状况或未来状况外,有关测算土地重置成本时土地状况和土地使用期限设定的说法,正确的是(。。

A.土地状况为价值时点的状况,土地使用期限为自价值时点起计算的剩余使用期限

27.假设开发法中不包括的估价前提是(。。

A.业主自愿开发前提

B.业主被迫开发前提

28.房地产估价中,评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路称为(。。

D.估价技术路线 定义P9

29.关于最高最佳利用状况分析,错误的是(。。

A.应按财务上可行、技术上可能、法律上容许、价值最大化的次序进行分析

30.将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价值或价格的折现率称为(。。

A.收益率

B.报酬率 定义P14

2.收益法估价测算过程中,若满足条件(。┦,宜选用持有加转售模式。

C.当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益 P13 4.3.2

D.当收益期较长、易于预测该期限内各年净收益

3.收益法估价中,将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价值或价格的折现率是(。。

A.贴现率率

B.报酬率 定义P14

4.收益法估价时,应优先选用的估价方法是( )。

A.报酬资本化法 P13 4.3.2

5.可比实例的成交日期应接近价值时点,与价值时点相差不宜超过1年,且不得超过(。。

A.1.5年

B.2年

6.估价对象是块出让不久的土地,相关部门的详细规划指标尚未取得,根据出让合同约定容积率应小于等于2,估价过程中,估价人员按照容积率2进行的测算,在假设限制条件的说明中,这种假设属于(。。

A.背离事实假设

B.未定事项假设 P44

7.估价假设中对估价对象安全所做的合理假设,指虽无理由怀疑其存在安全隐患,但未进行的是(。。

C.专业机构的鉴定、检测

D.估价资料不全

9.进行权益状况调整时,应调整的内容是(。。

A.规划条件

10.估价对象经适当营销后,由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方,以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额,称为(。。

C.市场价值 定义P5

D.正常价格

12.收益法估价时,当估价对象收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时,适宜( )。

C.选用报酬资本化法的持有加出售模式估价,可以保证预测收益以及估价结果更精确

D.选用净收益乘数法估价,可比避免预测较长收益期的净收益

13.当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间均不一致时,政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的,确定估价用途应依据的是(。。

C.估价目的

D.价值类型

14.房地产估价报告使用期限应自(。┲掌鸺扑。

C.估价报告出具 P44下几字

D.实地查勘完成

16.在评估单套房产时,楼层调整属于(。。

A.区位状况 P12 4.2.10

17.估价假设条件中的未定事项假设,应说明(。。

A.因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定,对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定 ------背离事实

B.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定

C.在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致,或不同权属证明上的权利人之间不一致,估价对象的名称或地址不一致等情况下,对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定 ---不相一致

D.在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下,缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定 ---依据不足

18.当为同一估价目的对同一房地产投资信托基金的同一房地产在不同价值时点的价值或价格进行评估时,应采用相同的估价方法,该估价原则称为(。。

A.一致性和原则

B.一贯性原则

19.房地产估价机构在接受委托时,应当(。。

A.要求委托人出具估价委托书 P5

20.房地产估价档案资料应保存至估价服务的行为结束且不得少于(。┠。

A.5

B.10 P8

21.房地产估价报告中致估价委托人函中的估价方法其应写明内容的是(。。

A.写明采用估价方法的名称

23.比较法中经修正和调整后的各个可比实例价格中,最高价与最低价的比值不宜大于的比值是(。。

C.1.2

D.1.3

24.为财务报告服务的房地产估价,对采用公允价值计量的,应评估(。。

D.市场价值

27.在一个估价项目中,估价对象、估价目的、价值时点和价值类型之间有着内在联系的龙头是(。。

C.估价目的 P68

D.价值类型

28.国有土地上房屋征收估价中,当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工程且采用假设开发法时,应选择的估价前提是(。。

C.自愿转让开发前提

D.被迫转让开发前提

29.成本法测算出的价值,需要根据权益状况进行调整,一般是(。。

A.减值

30.少林寺已被列入世界遗产目录,如果对其建筑物进行估价,宜采用估价方法是(。。

A.比较法

B.成本法且测算重建成本 P19 4.4.5中2

4.有关批量估价的说法,错误的是(。。

C.包括基于比较法、收益法和成本法的批量估价

D.运用时应基于同一估价目的进行评估

6.持有期是指预计正常情况下持有估价对象的时间,即自价值时点起至估价对象未来(。┦敝沟氖奔。

A.经济寿命结束

B.转让出售 P13

7.房地产交易环节税收估价,各宗房地产的价值时点应为(  )。

A.各自的申报日期

B.各自的成交日期 P29

8.净收益率是净收益与(。┑陌俜直。

A.潜在毛收入

B.有效毛收入 定义P13

12.所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间称为(。。

A.价值时点

17.运用假设开发法房地产估价时,在选择具体估价方法之后的首要工作是(。。

A.选择估价前提 P22 4.5.1

18.房地产估价报告应做到图文并茂,纸质报告宜采用的纸张规格是(。。

C.A4

D.B5

20.房地产变卖估价,宜评估的价值类型是(。。

A.市场价值 P31

21.运用比较法进行房地产估价时,选取可比实例后,应当进行(。。

A.建立比较基础 P11 4.2.6

22.进行权益状况调整时,应调整的内容是(。。

A.规划条件 P12 4.2.12

26.估价报告封面不包括的内容是(。。

C.估价作业日期

D.估价委托人

27.估价假设和限制条件中因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定,对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定称之为(。。

C.背离事实假设

D.未定事项假设

28.抵押估价时,估价对象已出租的,如果合同租金低于市场租金,其假定未设立法定优先受偿权下的价值,应为(。。

A.出租人权益价值 P27

29.交付估价委托人的房地产估价报告,需要参加估价的注册房地产估价师签名至少要有(。┟。

B.2 P7

30.因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损称为(。。

D.外部折旧 P20=4.4.7, P21=4.4.13

1.单选题 【本题型共30道题】

2.抵押房地产已出租的,当合同租金低于市场租金的,其假定未设立法定优先受偿权下的价值是(。。

B.出租人权益价值 P27

3.房地产估价报告使用期限不宜超过(。。

B.1年 P45

6.收益法估价中,将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价值或价格的折现率是(。。

B.报酬率 定义P14

7.房屋所有权人因拖欠银行借款,其被执行房屋已出租,司法鉴定估价中应评估该被执行房地产的(。。

C.出租人权益价值 未查到答案,推荐

8.估价作业日期,是指估价工作的起止日期,算起日时间应是(。。

D.估价委托之日 P48

9.评估出租人权益价值或承租人权益价值时,合同租金明显髙于或明显低于市场租金的,对租约与租金的正确处理方式是(。。

C.租约期内的租金宜采用租约所确定的租金,租约期外的租金应采用正?凸鄣淖饨 未查到答案,推荐

10.《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)实施的起始时间是(。。

B.2015年12月1日

19.“估价结果”的准确表述是(。。

D.通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见

21.运营费用率是运营费用与(。┑陌俜直。

B.有效毛收入 定义P13

22.收益法估价时,应优先选用的估价方法是( )。

A.报酬资本化法

24.房地产估价中的状况调整是()

 

B.使可比实例在自身状况下的价格或价值成为估价对象状况下的价格或价值的处理

25.房地产投资信托基金物业评估内容,一般不包括(。。

D.信托物业变现能力分析

27.房地产征用估价,应评估被征用房地产的(。 。

A.市场租金

28.房地产估价行业的第一个国家标准是( )。

A.GB/T 50291-1999 房地产估价规范

1.当估价对象的实际用途与登记用途、规划用途之间不一致,政府或其有关部门对其用途没有认定或处理的,估价师应根据(。┤范ü兰鬯谰莸挠猛。

D.估价目的

2.收益法估价中预测的估价对象的收益期是(。.

D.自价值时点至未来不能获得净收益时止的时间 定义P13

4.《房地产估价基本术语标准》(GB/T 50899-2013)实施日期是(。。

B.2014年2月1日

5.在一个估价项目中,估价对象、估价目的、价值时点和价值类型之间有着内在联系的龙头是(。。

C.估价目的

6.估价假设中对土地用途、容积率等事项所做的合理与最可能的未定事项假定,其原因是这些事项(。。

B.未明确或不够明确

9.估价人员接受委托,于2014年12月2日勘测现场,由于种种原因,估价时点确定为2014年1月1日,报告于2015年3月5日开始正式承接,于2015年3月15日完成。估价工作的起止日期是(。。

C.2015/3/5-2015/3/15

10.《房地产估价基本术语标准》(GB/T 50899-2013)属于(。。

B.国家标准

14.财产分割的分家析产估价,评估其财产的价值类型是(。。

B.市场价值

15.因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损称为(。。

D.外部折旧 定义P17

16.关于表格形式房地产估价报告的说法,正确的是(。。

B.当为成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相似的房地产批量估价时,估价报告可采取表格形式 P50=7.0.21

17.合法原则要求房地产估价中所依据的估价对象的状况应当是(。┑淖纯。

A.依法判定

18.房地产估价中,价值类型为现状价值的,下列哪项中不应选取的原则是(。。

C.最高最佳利用原则

19.房地产估价报告中致估价委托人函中的估价方法其应写明内容的是(。。

A.写明采用估价方法的名称

24.《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)实施的起始时间是(。。

B.2015年12月1日

26.估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人称为估价利害关系人。下列哪项不一定是估价利害关系人(。。

A.估价对象委托人

27.当为同一估价目的对同一房地产投资信托基金的同类房地产在同一价值时点的价值或价格进行评估时,应采用相同的估价方法,该估价原则称为(。。

A.一致性原则

28.房地产的抵押净值是指(。。

B.房地产抵押价值减去与其实现抵押权的费用和税金后的价值

29.选用持有加出售模式进行估价时,持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有期及能预测期间收益的一般期限来确定,并宜为(。┠。

C.5-10

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